Приобретение квартиры путем финансирования строительства многоквартирного дома участниками долевого строительства связано с определенными рисками и самым большим из них является возможное банкротство застройщика. Что делать участнику долевого строительства в случае банкротства строительной фирмы и как вести себя при процедуре банкротства нам расскажет начальник отдела по контролю и надзору в сфере саморегулируемых организаций Управления Росреестра по ЧР Ольга Левина.
Ольга Николаевна, кто занимается делами по банкротству застройщиков?
- Рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве) застройщиков отнесено к компетенции арбитражных судов. Процедуру банкротства должника-застройщика ведет арбитражный управляющий, кандидатура которого утверждается судом. Первоочередной обязанностью арбитражного управляющего является в кратчайшие сроки уведомить всех известных ему участников строительства о введении процедуры банкротства и о возможности предъявления участниками строительства денежных и неденежных (передача жилых помещений) требований.
- Получается, что дольщикам в случае банкротства нужно просто ждать, когда к ним придет соответствующее письмо?
- Хотя арбитражный управляющий и должен уведомить каждого дольщика, нельзя исключать человеческий фактор. Поэтому, с момента заключения договора участия в долевом строительстве и до государственной регистрации права собственности на квартиру (комнату), в интересах каждого его участника является постоянный контроль деятельности застройщика, для того, чтобы в случае признания судом застройщика банкротом успеть в установленные законом сроки предъявить свои требования к должнику. Пропуск срока заявления требования к застройщику-банкроту может негативно сказаться на возможности восстановления нарушенных прав.
- В какие сроки нужно уложиться?
- В случае введения в отношении застройщика процедуры наблюдения срок предъявления к нему требований составляет 30 календарных дней с даты публикации сообщения. А в случае признания застройщика банкротом и введения в отношении него процедуры конкурсного производства этот срок составляет два месяца с даты публикации сообщения. Это установлено Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)».
- Из каких источников можно узнать, что в отношении застройщика началась процедура банкротства?
- Сведения о введении в отношении застройщика процедуры банкротства включаются в Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и публикуются в официальном издании - газета «Коммерсантъ». Следует отметить, что опубликование данных сведений является обязанностью арбитражного управляющего. За неисполнение им данного требования Закона о банкротстве предусмотрена административная ответственность.
- С какими требованиями дольщик должен обратиться в суд?
- Участнику долевого строительства принадлежит право выбора требования с которым он вправе обратиться к застройщику-должнику – либо деньги, либо квартира. Таким образом, суд с учетом сроков предъявления требований и волеизъявления дольщика может включить их в реестр требований о передаче жилых помещений либо включить в реестр денежных требований.
- Если дольщик будет настаивать на получении квартиры, то каковы его дальнейшие действия?
- Требование о передаче в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме может быть заявлено участником долевого строительства в арбитражный суд при наличии заключенного с застройщиком договора участия в долевом строительстве и доказательств, подтверждающих факт полной или частичной оплаты по данному договору. Решение суда о включении требования дольщика в реестр требований о передаче жилого помещения является для арбитражного управляющего основанием для их учета в указанном реестре. На основании такого решения суда дольщики имеют право участвовать с правом голоса на собраниях кредиторов должника.
Если в период конкурсного производства участник долевого строительства принял решение об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве, то соответствующее денежное требование он вправе направить в суд.
- Если он выбрал деньги, то что он должен сделать в этом случае?
- Если его интересуют денежные требования, то в своем заявлении дольщик должен сформулировать одно из следующих требований:
- о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора участия в долевом строительстве, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
- о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору участия в долевом строительстве;
- о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
- о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения или денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
- Можно ли получить страховку, в случае банкротства застройщика?
- Каждый договор участия в долевом строительстве, заключенный после 2014 года, содержит обязательное условие о страховании гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения либо поручительстве банка. В случае признания застройщика банкротом участник строительства вправе требовать от страховщика выплаты страховой суммы в рамках заключенного договора. В последующем, в случае получения дольщиком такой выплаты, конкурсный управляющий уменьшает размер денежного требования на сумму произведенной выплаты.
- Есть ли еще какие-то еще возможности выхода из кризисной ситуации?
- Законодательством предусмотрена возможность для дольщиков самим завершить строительство многоквартирного дома. Для этого необходимо создать жилищно–строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ЖСК). Принять решение о создании ЖСК вправе только собрание кредиторов. В случае если застройщику принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства (будущий многоквартирный дом), арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче прав застройщика на недостроенный объект кооперативу, созданному участниками строительства. При этом, арбитражный управляющий перед началом собрания кредиторов, на котором будет рассматриваться такое ходатайство, обязан провести ряд подготовительных мероприятий, направленных на ознакомление участников строительства с порядком работы ЖСК, с правами и обязанностями членов кооператива.
Целью создания кооператива является завершение строительства многоквартирного дома и предоставление своим членам жилых помещений в этом доме.
Важно знать, что создание ЖСК неизбежно предполагает внесение дополнительных сумм на завершение строительства многоквартирного дома. Но, несмотря на незапланированные траты, шанс завершения строительства кооперативом и, в дальнейшем, получение квартир дольщиками, значительно возрастает.
- А если банкротство застало застройщика уже в самом конце строительства, есть ли здесь какие-то особенности?
- В случае, если до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом им получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Положительное разрешение дела будет являться основанием для проведения государственной регистрации права собственности на жилое помещение за соответствующим дольщиком и дальнейшее его участие в банкротном деле не предполагается.
Процедура признания должника банкротом является непростой и болезненной для всех ее участников. Разрешить возникшую ситуацию с минимальными потерями возможно будучи юридически подготовленными. Именно поэтому, принимая решение о финансировании строительства многоквартирного дома необходимо учитывать все возможные риски и быть готовыми принимать решения, в предусмотренные действующим законодательством порядке и сроки.