В Управление Росреестра по Чувашской Республике нередко обращаются граждане с жалобами на недобросовестные действия арбитражных управляющих при продаже имущества должника-банкрота.
Однако зачастую из самих жалоб видно, что, помимо юридической безграмотности, присутствует обычная наивность самих «покупателей».
Вот несколько примеров ситуаций, приводимых в жалобах на действия арбитражных управляющих.
Бесправный продавец
Тамара Харитонова приобрела на торгах имущественный комплекс сельскохозяйственного кооператива, состоящий из нескольких зданий, заплатив за него свыше 20 млн. рублей. Обратившись же в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на одно из зданий, получила уведомление о приостановлении, а затем и отказ в государственной регистрации. Причина оказалась для Харитоновой шокирующей. Ни конкурсным управляющим, ни бывшим руководством сельхозпредприятия-должника не было зарегистрировано право собственности на это здание. Фактически оказалось, что документы, подтверждающие право собственности на здание, у продавца отсутствовали, а покупатель не побеспокоился проверить факт действительной принадлежности имущества СХПК. С остальными зданиями была та же история.
Искать правду Харитоновой придется уже в суде, что потребует временных, моральных и материальных затрат. Она явно не была готова к такому, заключая сделку, просто доверившись продавцу.
Как говорится, «доверяй, но проверяй».
Обещал - еще не женился
Арбитражный управляющий Сергей Семенов (в статье фамилии и имена вымышленные) обещал продать кредитору Дмитрию Петрову права требования (дебиторскую задолженность) по цене 10 000 руб. Однако впоследствии Семенов реализовал задолженность иному лицу. При этом, в ходе проведенного Управлением расследования, выяснилось, что нарушений допущено не было. Соответственно, оснований для принятия мер к арбитражному управляющему по данному факту у Управления не имелось. Жалоба Петрова о том, что управляющий дал обещание, но не выполнил его, нельзя признать состоятельным, так как он документально не подкреплен. Попытки обжалования в суде действий арбитражного управляющего успехом не увенчались, поскольку суд также признал отсутствие нарушений в данной части.
То есть без заключения письменного договора о сделке доказать в будущем противоправность действий продавца практически невозможно. В такой ситуации досадное выражение «слова к делу не пришьешь» обретает реальный смысл и повод задуматься, как избежать подобных недоразумений в будущем.
Кот в мешке
Артем Волков приобрел по договору купли-продажи у конкурсного управляющего акционерного общества Геннадия Шаркова небольшое здание. Возможно, с целью обхода закона о государственной регистрации, в договоре объект продажи указан был не как здание, а как сооружение, права на которое не требует государственной регистрации. Причем до подписания договора Волков и Шарков обговорили какой именно объект переходит в собственность Волкова. Между тем, уникальные характеристики (точный адрес местонахождения, площадь, литера, внешние признаки), присущие объекту недвижимости, прописаны в договоре купли-продажи не были. Краткое описание объекта скорее напоминало движимую вещь с соответствующей оплатой. Спустя время, Шарков сообщил Артему Волкову, что он использует не то здание, т.е. неверно понял, какой объект ему был продан. Геннадий попросил освободить помещение. Волков вынужден был обратиться в суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество. Суд в удовлетворении иска отказал, отметив о необоснованности исковых требований, незаключенности договора купли-продажи недвижимости и ненадлежащем способе защиты права.
В результате Волков, приобретая здание, которое его полностью устраивало, фактически купил иной объект меньшей площадью и не пригодный для целей предпринимательской деятельности. Здесь и вспоминается сказка «О рыбаке и рыбке», но на современный лад, когда скупой остался у разбитого, никому не нужного то ли здания, то ли сооружения, то ли сарая без адреса, то ли строительного материала в виде неопределенного объекта.
Изложенные примеры далеко не единичны, но вряд ли это утешит покупателей, чувствующих себя обманутыми. Между тем, соблюдение простых правил в оформлении документов позволит обезопасить себя от неприятных последствий, связанных с покупкой имущества, особенно недвижимости, за которую вносятся немалые денежные средства, возможно, полученные в кредит.
Росреестр рекомендует запомнить
Заключая сделку по приобретению имущества (особенно недвижимости) вы становитесь участниками гражданских правоотношений. А, следовательно, и оформление сделки должно осуществляться по всем юридическим канонам.
Специальные нормы Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 о несостоятельности (банкротстве) достаточно подробно регламентируют механизм и способы реализации имущества должника (движимое и недвижимое, права требования, в т.ч. дебиторская задолженность) в стадии банкротства – будь то аукцион, публичное предложение или договор до 100 000 руб.
А положения Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)об обязательствах и основаниях их возникновения направлены на защиту прав и интересов обеих сторон.
В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ).
Статья 8 ГК РФ содержит перечень оснований, порождающих гражданские права и обязанности – это договоры и сделки, судебные решения, акты органов власти и т.д.
Устная договоренность к таким основаниям не относится.
Сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны заключаться только в письменной форме (ст. 161 ГК РФ).
Предметом сделки должно быть индивидуально определенное имущество, т.е. в договоре должны быть указаны характеристики объекта, позволяющие его определенно выделить и отличить от иных схожих объектов.
Если речь идет о приобретении объекта недвижимости, то следует убедиться в наличии у продавца соответствующих прав на него, в т.ч. зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Тщательное внимание следует уделять и отражению в заключаемом договоре всех существенных его условий (предмет, цена, сроки и условия передачи имущества и т.п.).
Несоблюдение формы и порядка заключения сделки, в том числе с арбитражным управляющим, действующим в качестве руководителя должника-банкрота, может повлечь за собой непредвиденные сложности и риск доказывать факт приобретения имущества в суде.
Лариса Маркова